市国土房产局：深圳楼市销量将跌回十年前

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昨天，深圳市国土房产局发布《2008上半年深圳房地产市场发展形势分析》。该报告指出，今年上半年深圳房价有较大幅度下降，今年5月份，深圳房价比去年最高点下降了36%。销售面积更是锐减，全年销售面积预计将跌回10年前水平。

同比上涨环比下降

今年以来，深圳房地产市场上一直上演着“价量双跌”的“好戏”，引起各界的高度关注。当深圳市民期待房价再跌一点点的时候，权威数据却显示，2008年上半年，全市商品住宅销售均价为12789.26元/平方米，同比上涨4.04%。

难道是深圳房价在“假摔”吗？按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2008年1月、2月、3月、4月、5月我市房价同比涨幅为12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%，环比分别下降1.2%、0.3%、4.9%、2.2%、0.5%。这组数据显示，深圳上半年房价同比一直在涨，环比则一直在小降，房价的曲线虽然在下降，但是幅度显然不够。

住宅空置同比增加84.5%

深圳市房地产研究中心副主任王锋说，今年以来，受全球经济下滑以及国内通货膨胀等因素的影响，深圳房地产市场观望气氛依然浓厚，房价持续下降，市场持续处于调整状态。

所谓“市场观望气氛依然浓厚”表现在市场上就是房子卖不动了，房子这件商品库存增加了。今年上半年，全市新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。其中，住宅销售面积154.25万平方米，同比减少54.02%。商品房空置面积164.73万平方米，同比增加26.72%，其中住宅空置面积65.37万平方米，同比增加84.5%。

王锋说，按目前的销售规模估计，全年的住宅销售面积大约在350万平方米左右，仅相当于1997、1998年间的水平，新建商品住宅销售规模下降幅度较大。

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6月房价上涨是豪宅拉动

从今年上半年各月价格变动情况来看，房价仍处于调整中，3、4、5月连续三个月出现环比下降，6月房价有所回升。

王锋说，6月房价的上升，主要是受纯水岸、东部华侨城天麓七区、莱蒙水榭山花园等别墅楼盘入市拉动的影响，除去上述楼盘的拉动作用，6月份房价为11159元/平方米，基本与5月持平。

记者看到，由于别墅的售价一般在3-8万元/平方米的水平，一套别墅的总价动辄数千万元，对均价统计数据有明显的“拉涨”作用。因而，对于别墅等高档楼盘集中上市的月份，如果不剔除这些豪宅进行统计，均价显然有“失真”的成分。

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二手住房交易持续冷淡

今年上半年，不仅新房成交低迷，二手房成交也持续冷谈。二手住宅交易面积161.89万平方米，同比下降68.48%。

二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由去年的1.86∶1降至1.05∶1。上半年各月二手房住宅交易面积分别为25.22万平方米、12.62万平方米、22.98万平方米、30.64万平方米、34.74万平方米、35.69万平方米。近期，二手住房交易量尽管有所回升，但市场交易仍比较冷淡。

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说法

专家：房价还有下调空间

深圳市房地产研究中心副主任认为，当全市房价逐步降到10000～11000元/平方米的时候，可认为房价调整到位了。然后随着我市居民自住需求有所上升，将有利于深圳房地产市场早日走出调整期。

深圳市贵安炜实业有限公司董事总经理吴固林说，深圳房价的预期还有下调空间。“现在深圳市场是两端好卖中间不行，稀缺户型价格高也有人要，比如华侨城的别墅虽然很贵但是卖得好，此外价格低的房子也卖得很好，而中间价位的房子卖不动，开发商不得不拿出部分特价房，以回笼部分资金，渡过当下的难关。开发商是舍不得一步降到位的，但这样会成交低，资金回笼就不够。”

吴固林说，由于银根从紧，不少开发商资金链紧张，找国内商业银行贷款很困难，只好找外资银行。“但是外资银行有点‘趁火打劫’，往往提出苛刻条件，还要上调利率，加收手续费等等，这样下来年利率高达10%。个别被逼得没法的开发商还是要借款的，因为不这样楼盘就烂尾了。”

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市民：准备再观望三五个月

在某事业单位工作的傅先生说：“如果用股票的术语讲，我认为目前深圳房价的市盈率总体已经到了一个比较合理的空间，部分片区像龙岗中心城、宝安西乡片区、南山一些片区在去年经历过房价暴涨的地方，房价还有不少挤泡沫的空间。”

谈到为什么现在新房卖不动呢？市民张先生认为是开发商和消费者之间进行博弈的结果，开发商为实现暴利，死守高房价，只是放出部分特价房来试探消费者底线。这其中既有消费者买涨不买跌的心理因素，更多的是楼盘定价太高，一般的工薪阶层，包括一些收入较高的市民，也认为高房价难以承受，高价入市的话，按揭还款的压力会很大，会影响生活质量，因而一直在观望。

市民王先生说对房地产市场有何影响还要观察。他准备再看三五个月，如果那时价格稳定了，手头又有钱的话，可以考虑出手。

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房价赌局

徐滇庆还嘴硬牛刀坚持看跌

去年是深圳房价上涨最厉害的一年。北大教授徐滇庆和地产名嘴牛刀打赌，如果2008年7月11日深圳的房价比2007年7月11日低一分钱，徐滇庆就在报纸上用整版篇幅向深圳的市民道歉，如果没降，则牛刀道歉。

7月11日还没到，徐滇庆就在某报登广告向深圳人民道歉了。道歉信开头就说“在2007年7月我说过，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉。一年就要过去了，无论深圳的房价涨不涨都理应由我来道歉。”

道歉信最后说：“一年前，我说深圳的房价要涨，错在把时间段说得太绝对。但是总的趋势判断并没有错，所依托的理论也没有错。2007年上半年深圳房价暴涨是因为过度投机，把房价炒了上去，目前出现一些调整也在意料之中。但是，绝对不等于今后不会再度出现炒作。”

昨天下午，记者给徐滇庆打电话，一听是深圳的记者，徐滇庆就笑了：“我不赌，我也不接受记者采访，我已经登报道歉了，这总可以了吧。”

牛刀昨天接受记者采访时表示，现在深圳楼市的炒家基本上被逼走了，这使得统计数据能够更加真实地反映市场变化。

“我认为房地产市场的成交量，新房存量和房价3个指标更有指导价值。今天市国土房产局公开信息显示，全市可售新房有44823套，这个数据偏高，成交量则只有73套，明显偏低。2002年到2006年，深圳新房日均成交量在200套左右，周末经常高达三五百套，而可售新房存量一般维持在2万套的水平。”

“深圳房价回落到2007年初的房价水平只是时间问题，而且不会很久，甚至会出现房价低于去年年初水平。”牛刀说：“如果可售新房存量维持在4.5万套的水平，那么离深圳房价‘破万’就很近了。”(记者 欧东勇)